| Steuerrechtliche Behandlung verbilligter Vermietungen
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| Bei einer langfristigen Vermietung ist grundsätzlich von dem Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen, solange der Mietzins nicht weniger als 75 Prozent der ortsüblichen Marktmiete beträgt.
Bei einem Mietzins zwischen 50 und 75 Prozent ist die Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose zu prüfen. Ist diese positiv, sind die mit der verbilligten Vermietung zusammenhängenden Werbungskosten in voller Höhe abziehbar. Ist sie negativ, sind lediglich die anteilig auf den entgeltlichen Teil entfallenden Werbungskosten abziehbar.
Beträgt der Mietzins weniger als 50 Prozent, sind nur die mit der Vermietungstätigkeit zusammenhängenden Werbungskosten abziehbar, die anteilig auf den entgeltlichen Teil der Vermietung entfallen (BFH, Urteil vom 05.11.2002, Az.:IX R 48/01).
Im Streitfall hatte der Kläger sein Haus verbilligt an seine Schwester vermietet. Der Mietzins entsprach ca. 50 bis 60 Prozent der ortsüblichen Marktmiete. Das Finanzamt erkannte die von dem Kläger geltend gemachten negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mangels Einkünfteerzielungsabsicht nicht an. Wegen des niedrigen Mietzinses und der hohen Finanzierungskosten könne der Kläger im Endergebnis keinen Totalüberschuss aus der Vermietung des Hauses erzielen.
Die hiergegen gerichtete Klage hatte Erfolg. Das Finanzgericht vertrat die Auffassung, dass ein Verzicht des Steuerpflichtigen auf die mögliche Miete allein nach § 21 Abs. 2 Satz 2 des Einkommensteuergesetzes a. F. (§ 21 Abs. 2 EStG n. F) nicht zur Verneinung einer Überschusserzielungsabsicht führen könne. Auf die Revision des Finanzamtes hob der BFH das Urteil auf und verwies die Sache an das Finanzgericht zurück.
Nach Auffassung der Richter ist nur dann von dem Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen, wenn der Mietzins nicht weniger als 75 Prozent der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Bei 75 bis 50 Prozent sei die Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose zu prüfen.
Führe diese zu positiven Ergebnissen, seien die mit der verbilligten Vermietung zusammenhängenden Werbungskosten in voller Höhe abziehbar. Sofern die Prognose negativ ausfalle, müsse die Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden, wobei nur die anteilig auf den entgeltlichen Teil entfallenden Werbungskosten abziehbar seien.
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